近年来，随着房地产市场的迅猛发展,物业服务作为新兴行业得到了普遍推广，同时物业纠纷也日益增多。可以说，业主与物业公司的矛盾已成为社会的一大热点问题。物业纠纷的产生有多个方面的原因，其中非常突显的是物业服务领域相关法律法规的不完善，物业立法已明显滞后。

1、物业服务领域立法模式存在弊端。物业服务涉及建筑物区分所有权、业主自治和物业服务合同等三大法律问题。关于物业管理，我国目前采取分别立法模式，《物权法》对建筑物区分所有权和业主自治问题作了初步规定,《国务院物业管理条例》以及《浙江省物业管理条例》从行政管理的角度对业主自治、物业服务合同、建筑物区分所有权有所规定，物业服务合同应由《合同法》调整，但至今未纳入《合同法》调整范围。这种立法模式弊端十分明显：立法过多过乱，既有全国性法律、又有行政法规和地方性规范；立法内容重复不协调。

 2、物业立法总体薄弱。一是立法层次较低，除了《国务院物业管理条例》，物业管理主要由建设部部门规章以及地方性法规调整；二是现行法律法规规章中存在诸多立法缺陷，尤其是物业服务合同，《合同法》未将其纳入分则调整范围，只能通过类推方式适用《合同法》有名合同的规定,而《国务院物业管理条例》以及《浙江省物业管理条例》关于物业服务合同只有几条概括性的规定，物业服务合同的许多问题缺乏应有的法律调整。

针对上述问题，我们迫切需要完善物业立法，为此提出如下建议：

1、制定《建筑物区分所有权法》或《物业管理法》。第一种途径是将建筑物区分所有权从《物权法》中独立出来，制定《建筑物区分所有权法》，由该法对区分所有权上的专有所有权法律关系、共有所有权法律关系以及区分所有权人间的团体关系进行统一立法调整，将物业服务合同纳入《合同法》分则调整范围。第二种途径是由全国人大在《国务院物业管理条例》的基础上制定《物业管理法》，将建筑物区分所有权、业主自治、物业服务合同全部纳入《物业管理法》的范畴，各地根据实际需要制定实施细则。

2、修改《浙江省物业管理条例》。 上述立法途径在近期内无法实现，因此，目前最现实的选择是修改《浙江省物业管理条例》，并为此提出以下具体的修改意见：

（1）按照公司治理机构的模式设置业主自治机构。即设置由全体业主组成的“业主团体”作为民事主体，因为业主团体没有完全独立的财产，也不能完全独立承担民事责任，因此，业主团体比较符合非法人团体的条件。将业主大会作为团体的意思决定机构（相当于公司股东大会），业委会作为团体执行机构与代表机构（相当于公司董事会）。业主公约则类似于公司的章程。

（2）明确物业服务合同的主体资格。物业服务合同的当事人应该是物业服务的提供者与接受者，物业服务的接受者是全体业主以及其他物业使用人，因此，物业服务合同的一方主体是物业服务公司，另一方主体应该是由全体业主组成的业主团体。

（3）明确物业服务合同纠纷的诉讼主体资格。业主或业主团体是物业服务合同的当事人，当然也是物业服务合同纠纷的诉讼当事人。由于现行法律没有赋予业主团体民事主体的资格，如果业主委员会不能代表业主提起诉讼，业主的公共利益将无法得到维护，因为物业管理区域内公共设施、公共区域的权利之争，无法由个别业主单独主张。因此，在目前情况下，应该赋予业主委员会在业主大会授权的情况下具有诉讼代表人的资格。

（4）进一步明确物业服务合同的法律效力。选聘物业服务合同须经业主大会决定，由业委会代表全体业主与物业公司订立合同。

如果业委会越权订立物业服务合同，应视物业服务公司是善意还是恶意来决定合同的效力。若是善意，构成民法上的表见代表，合同有效。若是恶意，则构成无权代表，物业服务合同的效力处决于业主大会作出是否接受该物业服务合同的决定。

由于业主大会的决议只对内部有效，因此，如果业主大会作出的选聘物业公司的决议无效或被撤销，一般不影响物业服务合同的效力。

此外，基于物业服务的公益性，按照少数服从多数的原则，应该明确物业服务合同对异议业主、物业使用人的约束力。基于建筑物区分所有权理论以及物业服务的公益性，应明确物业服务合同对后来业主的约束力。

（5）应对物业服务合同当事人行使抗辩权加以必要的限制。应该明确只有在物业公司完全不履行合同义务或不履行合同主要义务，使合同目的不能实现，业主或物业使用人才可以行使先履行抗辩权而拒交物管费，如果只是服务质量不符合合同标准或要求，属于一般性违约，不能行使先履行抗辩权而拒交物管费，但可以要求物业公司承担违约责任，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失、减免物管费等。

物业公司不能以业主拒交物管费为由停水停电或中止物业服务，前者是因为供水供电与物业服务合同是两种法律关系，物业公司无权停水停电。后者是因为业主或物业使用人拒交物管费不属于《合同法》第68条可以行使不安抗辩权的情形，对于业主或物业使用人拒交物管费的行为，物业公司可以要求其承担违约责任，如果拒交物管费已经危及到物业公司的继续经营，则可以要求解除合同关系。

（6）应赋予业主团体单方合同任意解除权。现行法律并没有赋予业主单方合同任意解除权，因此，业主要解除合同需要征得物业公司同意，或依法行使法定解除权。由于《合同法》第94条规定的法定解除条件，有些对物业服务合同不适用,有些虽然适用但显然对业主团体不利,因为业主举证物业公司根本违约十分困难，为了维护业主的利益,我们认为应该明确赋予业主团体单方合同任意解除权。

（7）应加强《物业管理条例》民事责任的规定。现行物业管理法偏重于行政责任而忽视民事责任，追究行政责任固然是对违法者的惩罚，对责任主体有一定的震慑力，但无法弥补受害者的损失，这对受害者有失公允，为此，建议《物业管理条例》以建设单位、物业服务企业对受害者加重民事补偿责任，代替罚款或没收非法所得，用于物业维修基金或直接支付给业主。

 （8）应对车位、车库的出售、出租实行政府指导价。在房屋买卖中，开发商处于绝对强势地位，虽然依照法律，建筑区域内车位、车库的归属，由当事人约定，但事实上完全由开发商单方面决定。在车位、车库普遍供不应求的情况下，开发商常常漫天要价，使业主利益受损，住宅小区停车纠纷也日益增多，影响社区和谐，在汽车日益成为生活必需品的今天，车位车库已关系到建筑区域内所有业主及物业使用人的公共利益，为了维护大多数人的利益，我们认为应该通过物业立法对车位车库的出售、出租实行最高价限制的政府指导价。

 （9）进一步完善物业公司退出机制。物业公司退出物业管理产生的纠纷主要有两种情形：一是合同一旦到期或解除，不管新物业公司是否进驻，旧物业公司立即撤出物业管理区域，由此造成小区物业服务真空状态；二是合同虽已到期或被解除，旧物业公司以种种理由拒绝撤出物业小区，使新物业公司无法进驻。前者需要物业立法明确赋予物业公司在移交过渡期继续服务直至新物业公司进驻的法定义务；后者需要物业立法明确物业公司不得以存在事实上物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物管费。

（10）应建立物业服务分级标准。物业服务的质量应该与物业收费价格相适应，但是目前我们没有制定统一的物业服务质量参考标准，所以高标准物业收费未必得到高质量服务，这也是大量物业纠纷产生的原因之一。物业服务分级标准是物业服务合同签订时确定物业服务价格的参考标准，也是判断物业公司履行合同时服务是否到位的参考依据。如此有利于维护业主的利益，也有利于减少物管费欠费纠纷。

（11）应赋予社区居委会调解物业纠纷的职责。由于物业纠纷存在数量多、标的小、牵涉面广、难以调解的特点，而物业主管部门及街道办事处人员有限，对社区情况又不了解，所以其调解处理物业纠纷的效果并不理想，我们认为解决物业纠纷需要建立多元化的调解机制，特别是要强化社区一级的调解职能，使众多的物业纠纷在基层得到很好的解决，为此，建议赋予社区居委会调解物业纠纷的职责，社区可设立调解中心或物业纠纷调解委员会，有针对性地开展物业纠纷专项排查调处工作。

（12）制订《物业服务合同示范文本》。建设部与国家工商行政管理总局制定的《物业服务合同示范文本》已不适应当前物业管理的需要，因此，在目前物业服务合同法律调整欠缺的情况下，建议省城乡建设厅会同省工商行政管理局制定新的物业服务合同示范文本，供物业服务合同当事人参考，这对于明确合同双方当事人的权利义务，减少合同纠纷，均具有较大的现实意义。