城市地下空间的开发和利用，尤其是住宅小区内的地下停车位，一直存在法律滞后、管理落后的问题，引发的社会矛盾也不鲜见。《物权法》实施后，虽然弥补了地下空间的立法缺陷，使政府行政有了法律依据。但是，就我省而言，在开发利用地下空间的问题上，还需进一步规范，建议如下：

一、明确地下停车位的权属

《物权法》第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这一规定，从法律上确定了地下空间不再是地上建筑物的配套设施，其物权权利可以独立存在。

《物权法》已经颁布实施已经三年多，地下空间的物权已经受法律保护，但至今为止，还没有物权凭证，即产权证；物权权属严重不清。杭州钱江新城数十万方的地下空间因为没有产权证，在引进香港某公司来投资的过程中，就遇到了香港人提出的法律问题。没有产权证意味着没有法律保障，至少法律权利是不完整的。居民目前大量地购进地下停车位，也遇到同样的问题。无产权证就无法流通，更无法抵押贷款，这实际上是一笔没有盘活的沉淀的资金。我们认为既然人大已经确立了地下空间的物权权利，那么接下来如何管理和保障这些权利，就是政府的事。政府应当对新开发的地下空间颁发产权证，对老的地下空间逐步颁发产权证。

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。对于因房地产开发而出让的土地，应当明确地下空间的权利归属，在土地出让合同和规划须知里就应当明确地下空间是归谁所有的，可以是房地产商的，那么他们就可以出售。是配套设施的，那就不能出售，只能出租，出租的收入也只能归业主所有。也可以是附赠的，业主在购买房子的时候就明确了权属，房产商和物业服务公司都没有权利享受。目前政府在出让土地时对此根本没有划清权属，也没有计算容积率，往往使得房产商在法定容积率之外获得一笔横财，也为小区业主和物业服务公司之间埋下纠纷的隐患。

二、确保车位为业主所用

《物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这一规定的目的是为了防止开发商把车位卖给小区外的人而造成小区内业主的车位紧张。但缺乏详细有效的操作规则，实践中矛盾诸多。

我们建议，政府应出台地方性法规或规章，限制将车位转让给非业主的条件，或政府通过提供物业公约的示范文本形式来监督和约束业主行为。如果车位是附赠的，那就应规定该类车位不能转让，只能是房产的附属物，跟着房产走。不得改变用途或者租赁给小区外的业主。

对于业主已购买的地下车位的再次转让或出租进行规范，对业主购买后暂时不使用的，应要求交给物业统一出租给其它业主使用。

三、改变地下车位只售不租现状

新小区，地下车位只允许销售，却不愿意出租给业主使用，这就造成小区停车怪现象：一边是小区内无处停车，小区外的机动车道上车满为患；一边是小区内的地下车位空空荡荡、大量闲置。分析这现象，自然是利润驱动着开发商的动机。开发商选择将车位一次性出售的根源是开发商不想“细水长流”收小钱。因为一个地下车位能卖十几万，但停车月租费却受政府限制，非常低廉。同时，开发商还顾虑一旦大开出租的“口子”，车位就更难以卖出了，所以宁可“空着”。

我们建议，政府部门应出台叫停车库“只售不租”行为，防止开发商找其他漏洞继续刁难业主。同时，应督促地方政府在审查房地产项目的规划设计时，严格实施地下车位的租售比例制度。

对于没有销售完的暂时空余地下车位，应督促或强制要求建设单位暂时出租给业主使用。

四、限制地下车位的销售价格

普通商品房的小区地下车位数量，都远低于业主拥有汽车的数量。物以稀为贵，开发商便会开出高价逼业主购买车位。目前，杭州地下车位的平均价格10-15万，如按单位面积换算，有的已高于商品房价格，也高出家用轿车的价格，再加上每月的能耗、管理费，直接制约了业主购买地下车位的兴趣。开发商据此将地下车位销售给非小区业主，自然，将会造成以后管理和使用的混乱。

依据《价格法》第十八条规定，鉴于普通商品房的小区内地下车位是业主的配套设施，其主要功能是为小区业主日常生活服务，是公益性服务，而非牟取暴利的投资功能。所以，政府有必要也有法律依据对小区内地下车位的销售价格制订指导价格，加以限制。对普通商品房小区的地下车位的租售价格进行干预，制订指导价，约束开发商在指导价体系内从事销售价格或出租。

五、改善地下车位设计不足

地下车位设计不足，主要是体现在排水不畅，在出现大雨水时候，污水倒灌导致汽车被淹没受损。杭州特大暴雨或台风越来越频繁，停在地下车位的汽车被水淹没屡见不鲜，但事后的赔偿责任问题，却一直难有明确的定论。

目前通用的城市排水系统设计规范要求，尽管在全国各地区的综合推行，但只考虑和针对通常意义上的雨水天气。对杭州这个经常遭受洪涝灾害的地方，建设单位在设计地下车位的排水系统时候，应当提高要求。如果国家和地方政府强制的抵御特殊雨水天气的设计要求，开发商根本不会主动改变设计，增加建造成本。政府出台地下车位的地方设计和施工标准，提高目前通用的城市排水系统设计规范要求，才是解决问题的根本。对于地下车位的设计和建造质量进行明确规定，并结合我省实际情况，制订小区地下车位的新设计规范标准。

六、明确人防工程中的地下车位

《人民防空法》，规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。

现在存在的主要问题是：其一，开发商在租售地下车位时候，不会告知人防工程的性质，一旦国家需要征用，业主就会不情愿或阻扰；其二，开发商通常会采取销售使用权方式来回笼资金。业主往往会将该行为理解为买卖行为，人防意识差。

政府应出台政策，要求开发商销售商品房时，必须明确在租售的地下车位中，哪些是人防工程，不能销售，只能出租。同时应要求开发商在销售时候告购房人，哪些是人防工程设立的地下车位，并告知该类车位的使用限制。