昨天中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》），其中提到了“影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素”，《报告》认为，2004年部分地区房价上涨较快等问题与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系，它们是：

　　第一，住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求。停止福利分房后，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房，形成新的单位住房需求，推动房价上涨。

　　第二，对地方政府经营土地缺乏有效制约。地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，七十年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　三，缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度。虽然我国也建立了开发规划审批制度，但这些审批制度还存在缺陷，主要表现在：①土地规划缺乏严肃性，没有认真执行；②土地开发缺少应有的指导；③土地供应中，用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多；对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。

　　四，缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。由于目前没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。

　　五，缺乏发达的多层次房地产融资市场。我国目前大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。

　　合理的公共政策对市场健康发展至关重要，联系2005年政府一系列整顿房地产市场的“组合拳”，无论是以加息为代表的金融政策，以“期房禁转”、非“普通住宅”加收高昂营业税为代表的税收政策，还是以“招·拍·挂”为特征的土地政策，这些制度革新和加强执法都是针对上述五点旧有制度缺陷进行改革的，力图通过完善公共政策促进房地产市场健康发展。除了这些经济手段以外，“旧国八条”强调了地方政府问责制，把房价涨跌同官员政绩联系起来，则是给急功近利缺乏可持续发展观念的地方政府敲警钟。

在央行报告当中明确指出：“房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业。”支柱而言，是绝对不能问题太多太严重，这也是时隔一年，“调控风暴”暂时刮冷楼市的根本原因。（马磊）

 来源：搜狐焦点网